Fjordfronten- Høyringsuttale

Sandane utviklingslag har sendt inn høyringsuttale:

Detaljregulering for fjordfronten Sandane sentrum. 2. gongs høyring

Innleiing

Vi ønskjer med dette å kome med uttale ifm. 2. gangs høyring for detaljreguleringa for Fjordfronten Sandane sentrum. Viser til Sandane utviklingslag si høyringsuttale for 1. gangs høyring. Vi forstår det slik at planforslaget som no ligg føre er den endelege planen frå utbyggar og at forslag til alternative løysingar ikkje har noko føre seg.

Saka har i stor grad blitt framstilt som eit val mellom utvikling og stillstand. Etter vår vurdering er dette ei for snever problemstilling. Sandane vil halde fram med å utvikle seg uavhengig av utfallet i denne saka. Det avgjerande spørsmålet er ikkje om utvikling skal skje, men kva slags utvikling som best styrkar sentrum på lang sikt.

Fjordfronten er ikkje ei vanleg tomt. Dette er eit av dei mest sentrale og strategiske areala i Sandane sentrum. Når slike areal fyrst vert disponerte og bygde ut, blir hovudgrepa liggjande fast i lang tid. Planforslaget må difor vurderast opp mot området sitt langsiktige potensial, ikkje berre opp mot dagens situasjon eller kva som kan vere enklast å realisere i marknaden akkurat no.

Vi meiner planforslaget slik det no ligg føre svekkjer fleire av dei grunnleggjande prinsippa som vart lagde til grunn i områdereguleringsplanen for Sandane sentrum: aktive fasadar, bustader i sentrum, minimum to etasjar, funksjonsblanding, vende seg mot fjorden og ei meir arealeffektiv utnytting av sentrale sentrumsareal.

Områdeplanen – ein styrande plan, ikkje ein uforpliktande visjon

Områdereguleringsplanen for Sandane sentrum vart vedteken i 2020 etter ein lang planprosess med sentrumsanalyse, parallelloppdrag, medverknad, fleire høyringar og politisk behandling. Planen var ikkje eit laust idénotat eller ein uforpliktande visjon. Han var eit politisk vedteke rammeverk for korleis Sandane sentrum skulle utviklast vidare.

I planomtalen blir det vist til at sentrumsanalysen og parallelloppdraget skulle leggjast til grunn for vidare planarbeid. Evalueringskomiteen for parallelloppdraget peika mellom anna på desse anbefalingane:

·      sats på fjorden sine moglegheiter og kvalitetar

·      oppgrader sandane for mjuke trafikantar og lag ein samkøyrd parkeringsstrategi

·      sats på kultur, ungdomen og kulturalmenningen

·      ta vare på det unike på Sandane

·      legg til rette for ny næringsutvikling

·      bygg bustader som bidreg til god sentrumsutvikling

Områdeplanen byggjer på ein heilskapleg tanke om sentrum, ikkje berre på ønsket om meir handelsareal. Han handlar om korleis Sandane kan utviklast som ein fjordlandsby med tettare utbygging, urbane kvalitetar, gode møteplassar og betre samanheng mellom sentrum og fjorden.

Planomtalen seier at Sandane skal vere fjordlandsby, og at dette inneber vidareutvikling i retning tett utbygging med urbane kvalitetar, utan at ein mister landsbykvalitetane. Det blir òg peika på at det vel så mykje som kva slags bygg ein fører opp, handlar om kva ein får til mellom husa.

Dette er eit viktig utgangspunkt. Saka handlar ikkje berre om eitt bygg, men om kva dette bygget gjer med gater, byrom, fjordpromenade, funksjonar og framtidig sentrumsstruktur.

Områdeplanen sine føremål for sentrumsområda er tydeleg. Områda S1–S4 kan nyttast til bustad, forretning, kontor, tenesteyting, hotell og servering, eller ein kombinasjon av desse. Planen legg opp til næringsareal i fyrste etasje og næringsareal eller bustadareal i etasjane over.

Føresegnene stiller også krav om aktive fasadar i fyrste etasje og inngang direkte frå gateplan. I tillegg er det stilt krav om at bygningar innanfor sentrumsområda skal ha minimum to etasjar.

Dette er ikkje tilfeldige detaljar. Det er grunnleggjande grep for å skape eit levande sentrum.

Næring på gateplan kan bidra til aktivitet langs gata. Bustader og andre funksjonar i etasjane over kan gi liv også utanom opningstidene til butikkane. Aktive fasadar og inngangar frå gata kan styrke kontakten mellom bygg og offentlege rom. Minimum to etasjar bidreg til betre arealutnytting på ei sentral tomt.

Samla sett er dette prinsipp som skal sikre at sentrum ikkje berre blir eit område ein køyrer til for å handle, men ein stad der folk bur, arbeider, møtest og oppheld seg.

Planforslaget set områdeplanen til side

Etter det vi kan lese av planmaterialet, inneber det reviderte planforslaget fleire vesentlege endringar frå områdeplanen.

Det nordre utbyggingsområdet blir regulert til forretning/kontor, utan bustadføremål. Kravet om minimum to etasjar blir teke ut for dette området, og det blir i staden lagt til rette for eit forretningsbygg på éin etasje. Krav om parkeringskjellar og sterkare funksjonsblanding er òg svekka. I tillegg er utbyggingsområdet for forretning/kontor utvida samanlikna med områdeplanen.

Dette betyr at planforslaget ikkje berre justerer arkitektoniske detaljar. Det endrar sjølve hovudgrepet for eit av dei aller mest sentrale areala i planen, i Gloppen kommune.

I områdeplanen var dette området del av ein større transformasjon av fjordfronten, med sentrumsformål, fleire etasjar, funksjonsblanding og kopling til fjordpromenade og offentlege rom. I det reviderte forslaget blir det fyrste og mest konkrete byggetrinnet i stor grad redusert til eit éin-etasjes forretningsbygg med tilhøyrande parkerings- og driftsareal.

Etter vår vurdering er dette betydelege avvik frå intensjonane i områdeplanen.

Tillit til planverket

Ei viktig side ved saka er tilliten til planverket.

Områdeplanen for Sandane sentrum vart vedteken etter ein lang prosess. Han bygde på sentrumsanalyse, parallelloppdrag, medverknad og politisk behandling.

Under sluttbehandlinga vart det også peika på at kommunen måtte vurdere kva ein faktisk var villig til å stå fast på, slik at ikkje fyrste store byggesak etter planvedtak sette vesentlege delar av planen til side.

Dette er svært relevant i dag.

Dersom den fyrste store plansaka i fjordfrontområdet fører til at sentrale prinsipp i områdeplanen blir fjerna eller svekka, sender det eit uheldig signal om verdien av langsiktig planlegging. Då kan områdeplanen framstå meir som eit ideal enn som eit styringsverktøy.

Planar må sjølvsagt kunne endrast. Men jo meir sentralt arealet er, jo kortare tid det har gått sidan områdeplanen vart vedteken, og jo meir grunnleggjande prinsippa er, desto tyngre bør grunngjevinga vere for å gå bort frå dei.

I denne saka meiner vi ikkje at det er tilstrekkeleg dokumentert kvifor kommunen bør akseptere så store avvik frå områdeplanen sine grunnleggjande prinsipp

Risikoen ved fyrste byggetrinn

Planforslaget må vurderast ut frå det som faktisk kan bli bygd, ikkje berre ut frå ein langsiktig illustrasjon av kva området kanskje kan bli.

Kommunen har sjølv vore oppteken av korleis området vil framstå dersom det nordre forretningsbygget blir bygd først. Dersom fyrste byggetrinn blir eit éin-etasjes forretningsbygg, er det ikkje gitt at resten av transformasjonen kjem raskt etterpå. Det kan gå mange tiår før dei andre delane av området blir utvikla, og då kan det på nytt kome ønskje om dispensasjonar sidan dette har vorte akseptert tidlegare.

Kommunen må vurdere om fyrste byggetrinn i seg sjølv gir ei god nok sentrumsutvikling.

Etter vår vurdering er svaret nei.

Eit éin-etasjes forretningsbygg på ei sentral fjordtomt vil ikkje i tilstrekkeleg grad realisere områdeplanen sine mål om tettare utvikling, funksjonsblanding, bustader, aktive fasadar og levande offentlege rom.

Det er ikkje nok at planen opnar for betre løysingar i seinare byggetrinn. Planen må sikre at også fyrste byggetrinn bidreg til ønskja sentrumsutvikling.

Er marknadssituasjon eit godt nok argument for å vike frå områdeplanen?

Detaljreguleringa er klart i strid med områdereguleringsplanen. Vi forstår at økonomisk gjennomførbarheit er eit reelt omsyn. Byggeprosjekt må kunne gjennomførast, og marknadssituasjonen har endra seg sidan områdeplanen vart vedteken i 2020.

Samtidig kan ikkje marknadssituasjon og økonomisk gjennomførbarheit vere det einaste styrande omsynet i planlegginga av ei av dei viktigaste tomtene i Sandane sentrum.

Planlegging handlar nettopp om å avvege private og offentlege interesser over tid. Kommunen skal ikkje berre vurdere kva som er lettast å realisere no, men kva arealbruk som best tener sentrum, fellesskapet og framtidige generasjonar.

Også dersom planforslaget blir presentert som det einaste realistiske prosjektet på kort sikt, er ikkje det i seg sjølv eit tilstrekkeleg planfagleg argument for å fråvike frå områdeplanen. Det er eit moment kommunen må ta på alvor, men det kan ikkje åleine avgjere bruken av eit så strategisk areal.

Dersom kommunen vel å gå vekk frå områdeplanen sine berande prinsipp for å sikre realisering no, bør dette skje etter ei open og tydeleg vurdering av kva sentrum då gir avkall på.

Det er ikkje dokumentert at det å vente er meir skadeleg for sentrumsutviklinga enn å vedta eit planforslag som låser ei sentral fjordtomt til låg arealutnytting og redusert funksjonsblanding i fleire tiår.

Det avgjerande spørsmålet er difor ikkje om det skal gjerast kompromiss. Spørsmålet er kva kommunen bør kompromisse med.

Kompromissa bør ikkje ramme dei kvalitetane som i praksis blir irreversible: funksjon, etasjetal, arealutnytting, bustadandel og forholdet mellom bygg, gate og fjord.

Etter plan- og bygningslova § 12-3 skal private planforslag følgje opp hovudtrekk og rammer i overordna planar, inkl. områdereguleringsplanar. Dersom planforslaget ikkje følgjer opp overordna plan kan kommunestyret velgje å stoppe forslaget, helst tidleg i planfasen. Men i denne saka har dei største fråvika kome seint i prosessen, og har dermed ikkje vore kjende før 2. gangs høyring. Då vil det, fagleg sett, vere ukontroversielt å stanse planforslaget.  

Ved sluttbehandlinga skal viktige allmenne interesser vurderast opp mot næringsinteresser og økonomiske omsyn, og ein skal ha svært gode argument for å berre legge vekt på sistnemnde. I økonomiske interesser ligg ikkje berre moglegheiter for verdiskaping ved utvikling av dei aktuelle private eigedomane, men også verditap/ verdiskaping for naboeigedomar og moglegheiter for skatteinntekter for kommunen ved tilrettelegging for bustader og arbeidsplassar (som t.d. reiseliv).

Konsekvensane av reguleringsplanen er for dårleg opplyste, og grunngjevinga er svært tynn. Avvika frå områdereguleringsplanen er grunngjeve med «marknadssituasjonen», men det er eksempelvis ikkje gjort reelle forsøk på å teste bustadmarknaden for prosjektet. Alternativ utvikling er heller ikkje drøfta, f.eks. å legge til rette for bustadareal i førsteetasjar (som det er opna for i områdeplanen), eller senke krava til parkering for å redusere bustadprisen.  

Fjordfronten må få framsider, ikkje baksider

Fjordfronten er ein av Sandane sine viktigaste kvalitetar. Områdeplanen peikar på at nærleiken til sjø er ein viktig positiv faktor som kan utnyttast betre, og at Sandane har gjort viktige grep for å vende seg meir mot fjorden. Dette skulle forsterkast.

Då er det avgjerande kva funksjonar som vender seg mot fjorden og fjordpromenaden.

I gode sentrums- og sjøfrontprosjekt blir dei mest attraktive og offentlege sidene prioriterte til funksjonar som skaper aktivitet, opphald og tilhøyrsle: inngangar, servering, tenester, bustader, opphaldssoner og opne fasadar. Tekniske funksjonar som varelevering, avfall og drift bør i størst mogleg grad leggast til mindre eksponerte delar av området.

Dersom viktige delar av bygget vender baksidefunksjonar mot fjorden, svekkjer det fjordfronten som offentleg rom. Det handlar ikkje berre om estetikk, men om kva type byliv og opphald planen legg til rette for.

Etter vår vurdering må fjordfronten behandlast som ei av sentrum sine viktigaste offentlege framsider. Då bør også bygga langs fjordfronten vende seg aktivt mot fjorden.

Kva bør kommunen halde fast ved?

Vi meiner ikkje at alle detaljar i områdeplanen må stå urørte. Vi meiner heller ikkje at eit prosjekt på fjordfronten må vere perfekt for å kunne godkjennast.

Men kommunen bør halde fast ved nokre minimumsprinsipp for dette arealet:

-       Planen bør sikre reell funksjonsblanding.

-       Planen bør sikre bustader eller eit reelt handlingsrom for bustader i sentrumsområdet.

-       Nye bygg bør ha minimum to etasjar, eller som eit minimum vere prosjekterte slik at framtidig påbygging er realistisk og bindande sikra.

-       Fyrste etasje bør ha aktive fasadar og inngangar mot gate, fjordpromenade og offentlege rom.

-       Fjordfronten bør møtast av framsider og publikumsretta eller opphaldsretta funksjonar, ikkje primært baksidefunksjonar.

-       Arealet bør utnyttast på ein måte som står i forhold til den sentrale plasseringa.

-       Fyrste byggetrinn må i seg sjølv bidra positivt til sentrumsutviklinga, ikkje berre vere avhengig av seinare byggetrinn.

Konklusjon

Fjordfronten på Sandane er eit strategisk areal med stor betydning for sentrum si vidare utvikling, som igjen har stor betydning for Gloppen kommune si framtid. Difor må planforslaget vurderast i eit langsiktig perspektiv.

Etter vår vurdering svekkjer planforslaget fleire av dei kvalitetane områdeplanen skulle sikre: funksjonsblanding, bustader, minimum to etasjar, aktive fasadar, fjordkontakt, betre byrom og effektiv bruk av sentrale areal.

Marknadssituasjon og økonomisk gjennomførbarheit er eit relevant omsyn, men kan ikkje åleine grunngje at ein går vekk frå grunnleggjande prinsipp for god sentrumsutvikling. Dersom det må gjerast kompromiss, bør kommunen kompromisse på det som kan endrast seinare, ikkje på dei strukturberande kvalitetane som blir låste for fleire tiår. Konsekvensane ved å fråvike frå grunnleggjande prinsipp i områdeplanen er ikkje tilstrekkeleg utgreia i planforslaget.

Vi ber difor Gloppen kommune om å ikkje vedta planforslaget slik det ligg føre.

Etter vår vurdering er det betre å vente enn å vedta ein plan som låser ei av dei viktigaste tomtene i Sandane sentrum til ei utvikling som ikkje i tilstrekkeleg grad følgjer opp områdeplanen, Fjordlandsbyen og det langsiktige potensialet i området.

Sandane 29. juli 2026